الشفعة هي رخصة في بيع العقار بالحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص عليها، وأول ما يتبادر للذهن هو حق الجار الملاصق -لكنه في المرتبة الأخيرة طبقاً لنص المادة (921) مدني من القانون القطري- فيسبقه كل من
1) مالك الرقبة في حق الانتفاع الملابس له.
2) الشريك في الشيوع.
3) مالك حق الانتفاع.
4) مالك الرقبة في الحكر.
إذاً، فالشفعة رخصة إذا استعملها الشفيع (الجار) تملك عقاراً باعه صاحبه لغيره، ومعنى الرخصة أن الشفعة ليست بحق أصلاً، لا عيني ولا شخصي، فلا تنتقل إلى وارث، ولا تجوز حوالتها، كما لا يجوز لدائني الشفيع أن يستعملوها باسمه، إلا أنها قد تكون سبباً لكسب حق عيني.
فإذا باع صاحب الأرض عقاره، تهيأ لجاره الملاصق (الشفيع) مركز قانوني يستطيع به أن يسترد -بإرادته المنفردة- الأرض المبيعة، عبر إعلان رغبته بأخذ العقار بالشفعة، والحلول محل المشتري.
أي أن الأخذ بالشفعة هو سبب لكسب المال لكن ليس بمال، ولا تجوز الشفعة إلا في بيع الملكية، فأي سبب آخر لكسبها مثل الميراث والالتصاق والتقادم والوصية والقسمة والصلح والهبة، لا تجوز فيهم الشفعة؛ وحتى البيع الصوري لا تجوز فيه الشفعة.
كذلك قيّدت المادة (923) مدني الحالات التي لا يجوز فيها الأخذ بالشفعة حتى بعد تمام البيع، كالبيع الذي يحصل بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو إذا بِيِع العقار ليكون محل عبادة.
وترفع دعوى الشفعة خلال 15 يوماً من وقت علم الشفيع بالبيع، طبقاً لنص المادة (927) مدني، إلا إن المشرع حدّد حق الأخذ بالشفعة بالمادة (933) التي نصت في فقرتها الثانية: “إذا لم يعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة خلال ستة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع” بمفاده إذا لم يُنذر الشفيع بوقوع البيع أو كان الإنذار باطلاً وسجّل المشتري عقد البيع، فالقانون يفترض افتراضاً غير قابل لإثبات العكس أنّ الشفيع علِم بالبيع بتسجيل المشتري، فمهمة التسجيل هي شهر البيع، ولئن كان علم الشفيع بوقوع البيع ليس إلا علماً افتراضياً، أطال المشرع المدة التي يتعين في خلالها أن يطلب الشفيع الشفعة، فجعلها ستة أشهر من وقت التسجيل.
وبما أن المادتيّن أعلاه حددتا ميعادين للمشتري ليُعلِّن رغبته في الأخذ بالشفعة، إما 15 يوماً من تاريخ علمه بالبيع، أو ستة أشهر من تسجيل عقد البيع، فماذا لو ادعى الشفيع عدم علمه بالبيع بعد مرور ستة أشهر من تاريخ تسجيل العقد؟
وقد تولينا دعوى ادعى فيها الشفيع ذلك الادعاء، وتمسكنا -بصفتنا وكيلاً عن المشتري- بفوات ميعاد الستة أشهر، بينما تمسّك المدعي (الشفيع) بعدم علمه بالبيع، وأنه أعلن رغبته في الشفعة خلال مهلة الـ 15 يوماً.
فهل النصان القانونيان متناقضان ويؤديان إلى إشكالات عند التطبيق القضائي في المحاكم؟
هذا ما سنجيب عنه في المقال القادم.
[…] في مقالي السابق عن الشفعة وتعريفها، بأنها رخصة تقيّد المالك في التصرف بعقاره، […]